事件總覽：央行信用管制實施以來，房市買氣明顯降溫，從「去槓桿」的初衷來看已見成效。但如今業界不再只是喊痛，而是具體提出兩大調整訴求——長期自住換屋族應放寬至8成貸款，以及已不合時宜的7,000萬元豪宅門檻，是時候重新檢討了。
📅 市場降溫之後：政策該「定錨」還是該「轉舵」？
這波信用管制從啟動到現在，市場的氣氛已經很清楚了：交易量縮、預售屋來客減少、投資客退場。說真的，這不就是央行當初想要的嗎？但問題來了，當政策效果已經明確，那些被「錯殺」的正常需求，該不該被區分出來？海悅總經理王俊傑今（27）日說得很直白：「房地產不需要鼓勵，只要正常就好。」這句話其實點出了目前市場最核心的矛盾——政策正在壓抑的，恐怕不只是投機客。
王俊傑提出一個很具體的指標：「住15年了，政府對於第二戶應該可以容許到八成。」這個15年的門檻，不是隨便喊的。他進一步解釋，15年前蓋的房子，不管是在結構、建材、停車空間、隔音效果，甚至是因應極端氣候的能力，跟現在的建築標準已經完全是兩個世代。尤其雙北地區老屋比重這麼高，住了十幾年想要換一間更安全、更舒適的房子，這不就是最正常的居住行為嗎？
📅 「18個月動工」這條天條，建商為什麼非拿掉不可？
王俊傑在現場用了一個很強烈的詞：「18個月動工這個天條一定要拿掉。」這不是隨便抱怨，而是實際操作面上的荒謬。一個建案從取得土地、申請建照到跑完所有行政程序，光建照審查就可能超過一年，這些時程根本不是開發商能完全掌握的。當政策把時間壓力全部壓在開發商身上，最後的結果是什麼？就是搶照、趕工、甚至為了符合期限而犧牲規劃品質。這對產業真的是好事嗎？
更值得思考的是，土地融資的18個月動工限制，當初是為了防止建商養地、囤地。但執行到現在，反而讓一些正常的開發案被卡住。政策工具用得太粗糙，就會出現這種「敵我不分」的狀況。當市場已經明顯降溫，這條限制是不是也該重新檢視它的正當性？
📅 豪宅門檻7,000萬，該被通膨吃掉多少了？
力銘建設董事長郭淑珍點出另一個長年被忽略的問題：「十幾年來物價上漲多少、房價上漲多少，現在7,000萬元根本很不合理。」這其實是一個很簡單的數學問題。豪宅貸款門檻7,000萬元已經多少年沒調過了？這段期間物價指數、營建成本、土地價格全都翻了好幾翻，門檻卻像被釘住一樣不動。當一間在台北市只能算「標準品」的住宅，因為價格超過7,000萬就被視為豪宅、貸款成數被打折，這合理嗎？
其實郭淑珍說出了一個產業界心照不宣的事實：豪宅門檻如果持續不調整，等於是變相要求購屋人準備更多現金，反而讓市場資金更加集中在有能力全額付款的頂端買家，這對市場的健全發展未必是好事。
編輯觀點：從產業面來看，王俊傑和郭淑珍這次的發言，不是單純的「業者要糖吃」。他們提出的兩個具體指標——15年換屋門檻、7,000萬元豪宅標準——都是有客觀基礎、可以數據化檢視的。問題在於，央行到現在為止的態度還是偏向「以不變應萬變」。但如果政策連「住滿15年的正常換屋」和「短線進出的投資客」都分不出來，那這個管制工具的精準度，確實該打個問號了。換個角度想，與其讓市場在壓力鍋裡悶燒，不如開始思考怎麼讓政策從「全面打壓」走向「精準調控」。
📅 當科技買盤悄悄進場，市場結構正在改變
這波市場降溫中，有一個數據很值得注意。北士科新案的每坪均價已經站上138萬元，而且已經銷售三成，其中科技業買盤占了四成。這代表什麼？代表即使信用管制全面收緊，有剛性需求的自住客、尤其是高所得的自住客，還是會進場。這些人不是投資客，他們是真的有居住需求、也有能力負擔的買方。
話說回來，如果政策繼續用同一套標準對待所有「第二戶」，那這些科技業的換屋族，也會被歸類在「需要被管制」的那一邊。這顯然不太對吧？
王俊傑的態度其實很清楚：這波信用管制帶來的「去槓桿」效果，長期而言對產業是健康的。但當市場已經降溫，政策也該進一步區分投資與正常居住需求。這個邏輯，其實很難反駁。
至今影響與未來展望
從這幾年的經驗來看，央行的信用管制確實達到了抑制投機的效果，這點沒人會否認。但政策從來就不是「做下去就不用管了」，而是需要根據市場實際狀況動態調整。現在業界已經把具體的調整方向端上桌了：15年換屋族放寬至8成、18個月動工期限重新檢討、豪宅門檻隨物價調整。這三個方向，沒有一個是「要求政府鼓勵房市」，而是希望讓政策更精準、更符合市場實際運作的邏輯。
如果接下來央行願意針對這些具體指標進行量化研究、甚至召開公聽會，那至少代表政策正在從「全面防堵」走向「精準管理」。這對市場參與者、對自住需求者、對整個產業鏈來說，都會是一個正向的訊號。畢竟，一個健康的房地產市場，從來就不該是靠全面壓抑來維持穩定的。
你今天如果正好是那個住了15年、想換一間更安全房子的屋主，你覺得你應該跟投資客被用同一套標準對待嗎？這個問題，值得想一下。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由Yahoo奇摩新聞發布。
常見問題 FAQ
央行信用管制是什麼？為什麼會影響換屋族的貸款成數？
央行信用管制是為了抑制房市投機、穩定金融秩序，對自然人第二戶房貸成數進行限制。目前換屋族若買第二戶，貸款成數比照投資客標準，導致需準備更高自備款，這也是業界呼籲應區分對待的主因。
「18個月內動工」的限制是什麼？為什麼建商認為不合理？
這是指建商取得土地融資後，必須在18個月內取得建照並動工，否則銀行可能收回或縮減貸款額度。但建案從購地、申請建照到跑完行政程序，光建照審查就可能超過一年，建商認為這項限制未考慮實際作業時間，應適度放寬。
豪宅貸款7,000萬元的門檻多久沒調整了？
7,000萬元的豪宅貸款門檻已經多年未隨市場調整。在此期間，物價指數、營建成本和房價均已大幅上漲，業界認為現行門檻已脫離市場實際狀況，應重新檢視並隨通膨及房價漲幅適度調高。
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