根據國產署最新公告，2026年7月6日公告的第4批國有土地招標設定地上權案，北、中區分署共10宗土地開標，最終僅標脫2宗，決標權利金總金額約新台幣3.17億元。其中，新北市林口區982.93坪住宅區土地由全聯實業以2.4785億元拿下；基隆市仁愛區504.69坪土地則由財團法人法鼓山佛教基金會以6969.7萬元得標——這不是都市傳說，這是官方實錄。
先看數字：全聯的溢價率僅0.01%，等於貼著底價出手；法鼓山的溢價率則為12%。一個精準到冷酷，一個虔誠到慷慨。兩種截然不同的算盤，在同一天、同一張公告上，敲出了兩個完全不同的節奏。
全聯2.4億林口插旗：不是買房，是買「未來的貨架」
全聯這次標下的林口土地，面積982.93坪，使用分區為第二種住宅區，權利金總額2.4785億元。若以單價計算，每坪約25.2萬元。聽起來不便宜，但對全聯來說，這筆帳從來不是用「房價」來算的。
這塊地的真正價值在於它的鄰居：機場捷運林口站、三井OUTLET。這兩個關鍵字加在一起，代表的是穩定的通勤人流、觀光客流，以及周邊住宅區的日常消費力。全聯過去幾年已經多次透過地上權模式進駐重劃區與交通節點，這不是個案，是標準作業程序。
0.01%的溢價率更透露了一個訊號：全聯對這塊地的估值，跟國產署的底價幾乎完全重疊。換句話說，全聯心裡那本帳，跟政府的估價模型對齊了——沒有激情，只有精算。這不是拍賣會上的競逐，而是財務模型裡的必然。
編輯觀點
從產業面來看，全聯這次出手，與其說是「搶地」，不如說是「補點」。林口近年人口持續移入，商用與住宅需求同步拉升，全聯用地上權的方式卡位，既能降低前期資本支出，又能掌握長期租金收益。這套模式在零售業已經不是新聞，但值得玩味的是：當超商、超市、量販業者紛紛用地上權取代購地，傳統「買房才能做生意」的思維正在被顛覆。對一般消費者來說，這意味著未來林口的日常採購選擇會更密集，但房價會不會因此被推高？那又是另一條故事線了。
法鼓山6969萬標下基隆地：宗教團體的「地上權處女秀」
如果說全聯的出手是「意料之中」，那法鼓山的得標就是「全場驚呼」。這次是國產署首度出現宗教團體投標並成功取得地上權的案例，法鼓山佛教基金會以6969.7萬元標下基隆市仁愛區504.69坪土地，溢價率12%。
這塊地位於基隆核心生活圈，鄰近廟口夜市與成功市場，屬於區域內少見的大面積方正土地。過去三年，基隆市在國有土地地上權招標案中幾乎掛零，上一次成功標脫已經是2021年的事。法鼓山這次出手，不只是宗教團體的「第一次」，也是基隆地上權市場的「破冰」。
有趣的是，法鼓山的出價策略與全聯形成強烈對比。12%的溢價率，顯示法鼓山對這塊地有明確的使用規劃，而且願意為了這個規劃多付一成的價格。對宗教團體來說，地上權的優勢在於不需要一次性購入所有權，就能取得長期穩定的使用權利——這對寺院、道場、公益機構來說，是一種兼顧財務與使命的折衷方案。
「國產署近年持續推動地上權招標，地租年息率3.5%，其中1%隨申報地價調整，2.5%依簽約當期申報地價計收。」
——國產署公告要點
這組地租公式看起來複雜，但白話文就是：地上權不是買斷，是長期租用。對宗教團體而言，這意味著可以把原本用於購地的資金，轉為投入建築、設備與公益服務。法鼓山這次出手，很可能會帶動其他宗教或公益組織跟進，未來我們可能會看到更多「非典型買家」出現在地上權標案中。
兩宗標案、兩種思維，告訴我們什麼？
把這兩宗標案擺在一起看，會發現一個有趣的對照：全聯代表的是「商業效率最大化」，法鼓山代表的是「使命需求驅動化」。前者精算每一分錢的報酬率，後者願意為特定用途付出溢價。兩種邏輯都沒有錯，但它們同時出現在同一份公告上，說明了地上權市場正在變得更多元。
根據國產署統計，本次招標設定地上權案地租年息率3.5%，其中1%隨申報地價調整，2.5%依簽約當期申報地價計收，並適用財政部2026年1月15日修正發布的「國有非公用土地設定地上權作業要點」，權利金繳交期限為90日。這些數字看似枯燥，但背後藏著一個關鍵趨勢：政府正在讓地上權變得更靈活、更可近，而市場也開始出現更多不同類型的參與者。
「本次招標設定地上權案，權利金繳交期限為90日，較以往更充裕，有助於得標者進行資金調度與後續規劃。」
——國產署說明
話說回來，地上權的本質是「使用權」的交易，而不是「所有權」的轉移。對企業來說，這是資產輕量化的工具；對宗教或公益團體來說，這是降低進入門檻的捷徑。但對一般民眾來說，地上權住宅的貸款條件、轉手難度、地租調漲風險，都是需要重新理解的課題。
數據背後的啟示
從這次開標結果來看，有幾個數字值得記下來：
- 總決標金額：3.17億元——10宗土地僅標脫2宗，流標率高達80%，顯示市場對於地上權的評估仍偏保守，並非所有區位都具備足夠吸引力。
- 全聯溢價率：0.01%——幾乎是底價得標，代表商業買家對估價模型的共識度極高，也反映競爭並不激烈。
- 法鼓山溢價率：12%——宗教團體願意支付較高溢價，顯示非營利需求正在形成新的市場區隔。
如果往後推演，未來兩年內，我們很可能會看到更多宗教、教育、社福機構進場參與地上權標案。這不是炒作，而是財務規劃上的理性選擇。同時，零售、物流、服務業者也將持續鎖定交通節點與重劃區，用地上權取代購地，成為常態化的展店策略。
對政府而言，如何在這兩種需求之間取得平衡，讓地上權制度既能服務公共利益，又能維持市場效率，將是下一階段的政策考驗。
接下來，你可以怎麼看？
如果你是投資人，請把地上權標案當作區域發展的領先指標——誰在什麼時候、用什麼價格進駐，往往比房價指數更早反映市場預期。
如果你是一般購屋族，下次看到「地上權住宅」四個字時，別急著跳過。先搞清楚地租怎麼算、貸款成數有多少、未來轉手有沒有限制，再決定它適不適合你。
如果你只是好奇這場「全聯 vs. 法鼓山」的戲碼，那至少記住一件事：當非典型買家開始進場，代表市場規則正在改變——而改變，從來不會提前發通知。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
全聯為什麼要用地上權方式取得土地，而不直接買斷？
地上權的初期資金成本遠低於購地，對零售業者來說，可以將資本保留於本業營運與展店，同時仍能掌握長期使用權利，是一種資產輕量化的策略。
法鼓山標下地上權土地，會用來蓋寺廟嗎？
目前法鼓山尚未公布具體規劃，但依法鼓山過往的運作模式，該土地可能用於設置共修處、公益服務中心或相關文化教育設施，具體用途仍待後續公告。
地上權住宅跟一般住宅有什麼不同？
地上權住宅買的是「使用權」而非「所有權」，通常無法持有土地產權，貸款成數較低，且須每年繳納地租。適合自住或長期收租，但不適合短期炒作的投資模式。
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