事件總覽：台北商用不動產市場正從過去的供給稀缺，轉變為2026年起將有超過43萬坪辦公空間海量釋出，預示著「房東市場」即將走向終結，租客的議價空間與選擇權將大幅提升。
📅 2025年：市場震盪與初步回溫
2025年的臺灣商用不動產市場，在多重不確定因素的干擾下，確實呈現了震盪的走勢。不過，有趣的是，AI產業供應鏈的強勁帶動，讓整體市場出現了「開高、走低、拉尾盤」的格局，這清楚顯示資金並未全面退場，反而更聰明地轉向那些有產業支撐的資產類型。根據瑞普萊坊（Knight Frank）25日發布的2026年台灣商用不動產市場分析，董事長劉美華指出，即使在這樣的波動中，台北市A級辦公室租金仍維持了約2.7%的年增幅，這多少反映了當時市場對優質空間的剛性需求。
📅 2026年：巨量供給湧現，市場迎來轉捩點
真正的大變革，預計將從2026年開始浮現。瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉指出，未來幾年台北市中心商業區（CBD），尤其是2026年至2030年間，將迎來約43.2萬坪的全新辦公空間供給。這股前所未有的海量釋出，無疑將徹底改變過去幾年由供給稀缺所主導的「房東市場」局面，逐步轉向一個對企業租客更為友善的「租客市場」。屆時，房東的定價能力將不再是鐵板一塊，而是會更嚴格地取決於物件的區位、建築品質以及租賃條件。
📅 近期發展：信義計畫區新案預招租
在市場結構轉變的預期下，部分指標性新案已開始動作。以信義計畫區為例，南山人壽開發中的A26與A21辦公大樓專案，目前已進入預招租階段。由於這些新案在區域內仍屬稀有，加上絕佳的地段條件，它們依然具備一定的租金定價優勢。不過，這也正是市場分化的縮影，未來只有真正具備獨特優勢的頂級物件，才能在巨量供給中脫穎而出。
📅 永續趨勢：ESG成選址硬性標準
除了供給量的變化，辦公市場的選址邏輯也正經歷一場深層次的變革。ESG（環境、社會、公司治理）與永續發展的趨勢，已不再是企業選址的加分項目，而是逐步轉變為一項基本要求。瑞普萊坊的分析特別強調，具備LEED或WELL等國際綠色建築認證的大樓，已成為外商與大型企業進駐時的重要考量，因為這直接關乎企業形象與品牌價值。換句話說，沒有這些認證，你可能連門檻都摸不到。
至今影響與未來展望
這股台北辦公室海量供給潮，對企業租客來說，無疑是實現「質感躍升（Flight to Quality）」的絕佳機會。江珮玉總監分析，企業將能以相近的租賃成本，取得更高規格、更符合現代工作需求的辦公空間。然而，這也意味著市場將出現明顯分化：具備綠色建築認證、新穎設備的頂級A級辦公室，將持續保持競爭力與租金支撐，享有「綠色溢價」；反觀那些屋齡超過25年、設備老舊且未進行升級的舊大樓，則可能面臨空置率上升與租金修正的巨大壓力，甚至出現所謂的「褐色折價」，資產價值因此下修。這場變革不僅重塑了租賃市場的供需關係，更將加速推動商辦建築的永續轉型與升級。
