當市場屏息以待，渴望一絲解凍訊號之際，中央銀行日前宣布微幅調整第二戶房貸成數，從原本的五成放寬至六成。這項看似「及時雨」的政策，能否真正活絡低迷已久的換屋市場，為自住型買家帶來實質助益，並引導整體房市走出交易僵局，成為各界熱議的核心議題。
表象：央行政策微調，緩解市場緊箍咒？
在近期舉行的第一季理監事會議上，央行決議重貼現率「連八凍」，維持在2%不變，並延續第七波選擇性信用管制。然而，值得注意的是，針對購買第二戶的房貸成數，央行卻罕見地從五成提高至六成。這項措施被視為對長期受壓抑的換屋族群釋出善意，試圖緩解過去為抑制投資客炒房，卻意外「通殺」自住型換屋需求的困境。
中信房屋總經理張世宗便指出，從整體金融數據來看，不動產貸款集中度已自去年6月底的37.6%高點，回落至今年2月底的36.0%，房貸年增率也呈現明顯降溫。他認為，資金過度集中於房市的情況已有所改善，因此適度放寬第二戶貸款限制，屬於風險可控下的政策微調，不僅有助於釋放自住型換屋需求，也可望緩解市場一年多來的交易僵局。
真相：數據背後的市場冷卻與深層結構性問題
央行之所以敢於微幅鬆綁，其背後是市場投機氛圍已初步降溫的判斷。根據央行資料，自2024年9月啟動第七波信用管制，並搭配銀行不動產貸款總量管理措施後，金融數據顯示資金動能確實收斂。截至今年2月底，住宅貸款年增率已從11.3%放緩至4.5%，建築貸款年增率則降至1.5%，顯示管制措施已初見成效，為政策微調提供了空間。
然而，這項調整的實質影響力仍有待觀察。房市趨勢專家李同榮認為，儘管央行此舉回應了市場對換屋政策的強烈民怨，但整體而言仍屬於象徵性調整，主要意義在於釋出政策開始微幅鬆動的訊號，但對整體交易量的實質刺激仍相當有限。他強調：
「央行對房市仍保持高度警戒，擔心政策一旦快速鬆綁，市場可能重新升溫。而從市場基本面來看，房價仍在修正循環，市場餘屋量持續增加，交易量仍處低檔，短期內並不可能因為此類微幅利多而快速反彈。」
各方角力：銀行保守估價與豪宅門檻的雙重夾擊
政策從紙上到實踐，仍面臨多重挑戰。中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺肯定了政策對換屋族的資金壓力有所減輕，有助於降低因資金調度不及而產生的違約風險，並減緩「舊屋未售、新屋難買」的資金卡關問題，對市場流動性具有正面幫助。不過，他也直言：
「即使這次央行名義上將貸款成數由5成提高至6成，但在銀行端保守估價的情況下，對民眾而言，實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果被大幅稀釋。」
此外，多數有換屋需求的民眾，原本的財務規劃習慣是以「8成房貸」為基準，然而在現行政策下，即使提高至6成貸款，仍與市場過去的習慣有明顯差距，導致民眾可能面臨「看得到額度、排不到貸款」的困境。
中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全也提醒，金融機構針對「已簽約但未撥款」的個案，應有明確的銜接標準，確保民眾能即時適用新制6成的額度。他更指出，現行信用管制中影響最深遠的，還是豪宅貸款成數僅3成，且豪宅門檻已逾十年未配合市場實況檢討。他舉例：
「有人兩年前購買台中預售屋是3800萬，今年將交屋，房價已超過台中豪宅門檻4000萬，貸款成數便從簽約時約定的8成掉3成，這種案例在都會地區很普遍，即使央行第二戶貸款略為鬆綁，仍難以解決高總價產品的資金斷鍊問題，進而增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。」
深層影響：畸形市場下的換屋痛點與業者呼籲
過去為抑制炒房，將多數換屋族群界定為投資客的政策，導致交易量全面窒息，換屋產品一度成為市場「毒藥」。新建案普遍規劃為首購房型，使得整體房市走向不正常化。如今，雖然第二戶貸款成數略有鬆綁，但面對銀行保守估價、總量管制以及不合時宜的豪宅門檻，換屋族仍需面對重重挑戰。
李同榮直言，要讓房市交易量真正回溫，政府應考慮取消或延長18個月出售第一戶的限制，讓換屋族能正常進行資產調整。此外，他也呼應央行總裁楊金龍的看法：「建商若能讓利，房市才能軟著陸。」在資金壓力與餘屋增加的環境下，若建商仍僅以成本為理由撐價，將可能導致賣壓累積、修正時間拉長，屆時跌幅反而加深。
未解之問：房市能否軟著陸？政策工具如何更精準？
央行此次針對第二戶房貸成數的微幅調整，無疑為市場注入一劑強心針，但能否真正解決換屋族群的資金壓力，並進一步活絡整體房市，仍充滿變數。從豪宅門檻多年未改、銀行保守放貸，到建商讓利意願等問題，都指向房市結構中更深層的矛盾。在政策微調的同時，如何確保金融機構配套措施到位，並持續檢討過時的管制標準，讓房市在「軟著陸」的同時，也能兼顧自住與換屋的合理需求，這仍是政府與業界必須共同面對的未解之問。
