關鍵數字：台北市億元豪宅市場在 2025 年面臨嚴峻考驗，全年交易量僅錄得 146 筆，相較 2024 年的 249 筆大幅減少 103 筆，年減幅度逾 40%，顯示高總價產品在信用管制與法人限購雙重夾擊下，正面臨前所未有的挑戰。與此同時，備受年輕族群期待的「新青安」貸款方案，其 2.0 版本傳出條件可能大縮水，而中央銀行對換屋族貸款成數的「微鬆綁」政策，能否為整體房市注入活水，仍有待觀察。
📊 數據總覽：市場冷靜與結構性變化
從近期多項數據來看，臺灣房市正呈現複雜且分化的局面。首先，針對青年購屋族群，新青安貸款方案已協助 15 萬戶年輕人成功購屋，平均每戶借貸金額達 777 萬元，但該方案將於今年 7 月到期。市場傳聞新青安 2.0 版條件將大幅縮水，專家預測這可能導致 2026 年第三季青年首購的買氣進入冷靜期。
另一方面，中央銀行在今（2026）年第1季理監事會議中，雖對換屋族釋出「微鬆綁」訊號，將第二戶購屋貸款成數從 5 成上調至 6 成，試圖降低自住換屋門檻。然而，根據台經院產經資料庫總監劉佩真指出，受限於銀行端保守估價與高利率環境，房市整體仍處於「政策主導的冷靜期」，房價止跌回升的態勢尚未成形。
在高端市場，台北市億元豪宅的交易量在 2025 年顯著下滑 40%，多個指標社區如「敦南樞苑」、「華固松疆」甚至傳出數百萬至千萬元的賠售案例。與此形成鮮明對比的是，雙北地區的小宅市場卻逆勢突圍，例如台北市大安區「瑞閣」的 15 坪以下預售套房，單價竟高達 202.2 萬元，奪下全台最貴套房王的寶座，顯示市場需求正朝「低總價、好轉手」的小型產品集中。
數據解讀：豪宅市場急凍與三大致命傷
台北市的億元豪宅市場確實遭遇一波寒流。數據顯示，2025 年億級豪宅交易量僅 146 筆，相較 2024 年的 249 筆，交易量縮減了 103 筆，年減幅超過 40%。這不僅是量縮，更伴隨著多起賠售案例，令人不禁對豪宅的抗跌性打上問號。
例如，根據實價登錄資料，今年初松山區的「敦南樞苑」中低樓層戶別，以 2.8 億元轉售，較 2021 年取得價碼 2.88 億元便宜近 900 萬元。同樣在今年 1 月，松江路金融商圈的「華固松疆」低樓層戶別，成交價約 1.28 億元，也比 2014 年前次交易的 1.32 億元少了 350 萬元。甚至在去年 9 月，捷運東門站附近的「璞園信義」低樓層戶別，以 1.58 億元轉售，帳面虧損逾 600 萬元。
這些慘賠案例並非偶然。房仲業者與專家分析，豪宅市場之所以頻傳賠售，主要歸因於「三大致命傷」。首先是政府的信用管制，尤其是針對高價住宅的貸款限制；其次是法人購屋許可制，大幅限縮了法人買盤；最後，賠售案例多集中於規模較小、隱密性不足且位於中低樓層的物件，這些特性使其在市場競爭中失去優勢，難以保值。
數據解讀：首購與換屋政策的雙面刃
針對首購族群，新青安貸款方案自推出以來，確實為年輕人購屋提供了強力支援。然而，隨著方案即將於今年 7 月到期，市場對「新青安 2.0 版」的條件變化充滿疑慮。一旦傳聞中的「條件縮水」成真，青年首購的買氣恐將在 2026 年第三季進入一段冷靜期，這對於正準備進場的年輕人而言，無疑是一大變數。
至於換屋族，央行在今（2026）年第1季理監事會議中，將自然人購買第二戶住宅的貸款成數從 5 成提高至 6 成，這項「微鬆綁」政策被視為回應民眾換屋需求的舉動。不過，台經院產經資料庫總監劉佩真直言，此舉僅是「漸進式鬆綁」，尚無法讓目前房市景氣止跌回升。主要原因在於銀行端對房價估值仍趨保守，加上高利率環境，政策效果被部分抵銷，整體房市仍處於「政策主導的冷靜期」。央行總裁楊金龍也強調，房市管制「未到大舉鬆綁之時」，原因除了房價未明顯下滑外，也與新青安房貸政策的影響有關。
趨勢預測：房市分化時代來臨與築底訊號
房市趨勢專家李同榮指出，在「K型經濟」與「M型社會」雙重夾擊下，臺灣房市正逐步告別過去齊漲齊跌的循環模式，進入一個「城市、產業、人口、產品、市場」全面分化的新時代。他預測未來房市將出現「交易量一波比一波低，房價一波比一波高」的現象，且不同城市間的房價差距將更加擴大。這意味著，具備產業動能與人口紅利的科技聚落城市，房價將持續受到支撐，而人口外流、產業停滯的區域則可能面臨需求減弱與價格停滯。
儘管整體市場偏冷，部分數據也透露出築底的訊號。景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，從去年第四季房地合一稅的交易件數僅 2 萬 3,546 件，創下民國 112 年第二季以來、超過兩年半新低，以及適用 45%、35% 短期交易件數皆創房地合一稅 2.0 上路以來新低來看，現在房市交易量確實已經過了「最悲觀」時期。他預估，今年第二季房地產交易量有望微回溫 1 至 2 成，顯示市場動能可能開始緩步復甦。
數據告訴我們什麼？
綜合上述數據與專家分析，當前的臺灣房市正處於一個關鍵的轉折點。首先，政策的影響力依然巨大，無論是新青安的後續走向，或是央行信用管制的微調，都牽動著市場的神經。其次，市場的兩極化發展日益明顯，高總價豪宅面臨嚴峻考驗，而低總價、小坪數的產品因其「低總價、好轉手」的優勢，反而逆勢上揚，成為資金避險或投資的新寵。最後，雖然整體房市仍處於「政策主導的冷靜期」，但部分交易量的數據已顯示出築底的跡象，這或許意味著市場最壞的時刻已過，未來將進入一個更為精準分化、考驗購屋決策判斷力的時代。
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