近期金融市場出現一個值得深思的現象：國銀不動產放款比率持續探底，截至 2026 年 2 月底已降至近 14 年新低，僅剩 25.1%。這不僅讓房貸撥款時程從過去的兩個月大幅縮短至一個月內，更引發市場對於《銀行法》72-2條這項「不動產放款天條」是否已悄然鬆綁的討論。究竟是什麼力量在推動這波變化？它又將如何影響臺灣的房市未來走向？
現象觀察：不動產放款比率創紀錄新低與市場反應
根據金管會最新公布的數據，截至 2026 年 2 月底，國銀依《銀行法》72-2條計算的不動產放款比率已連續九個月下滑，降至 25.1%，創下 2012 年 5 月以來的最低紀錄。更引人注目的是，高於 27% 警戒區的銀行已從上月的 5 家減少至 4 家，而逾 28% 的銀行更是連續兩個月掛零，顯示銀行不動產授信的集中度正快速降溫。有趣的是，這波比率下滑的結果，讓許多房貸申請者明顯感受到撥款速度加快，從以往需等待約兩個月，縮短至一個月內即可完成。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出：「分母（總存款加金融債）的成長速度明顯快於分子（不動產放款餘額），是結構性壓低比率的關鍵。在通膨與升息預期干擾下，房市交易降溫，進一步抑制了銀行不動產授信的動能。」
原因剖析：政策、資金與市場的三重作用
要理解這波不動產放款比率下探的原因，其實是由多重因素交織而成。首先，政策面的調整扮演了重要角色，例如「新青安房貸」已排除計入不動產放款比率的分子計算，這直接減輕了銀行的壓力。其次，總存款與金融債務的持續增加，有效擴大了比率公式中的分母，使得比率「易跌難升」。截至 2 月底，不動產放款餘額雖月增 0.13% 達 15.43 兆元，但總存款加金融債卻月增 0.85% 至 61.84 兆元，兩者增長速度的顯著差異，確實是壓低比率的主因。再者，從市場面來看，受到通膨與升息預期影響，房市交易已呈現降溫趨勢，進而抑制了銀行不動產授信的整體動能。
影響評估：銀行風險與房市供需的微妙平衡
這波比率下滑，對銀行端而言，首先是顯著緩解了不動產授信高度集中的風險。當銀行不再面臨「不動產天條」的緊箍咒時，理論上會有更多空間承作房貸。不過話說回來，這是否代表房貸供給將全面轉趨寬鬆？市場普遍認為，短期內有助於支撐自住需求，讓符合條件的購屋者更容易取得貸款。然而，我們也觀察到一些隱憂，例如 2 月底國銀房貸逾期放款餘額升至 88.51 億元，創近半年新高，逾放比也略增至 0.08%。金管會銀行局主秘周正山對此表示：
「主因是部分客戶投資失利，企業經營狀況不佳導致周轉失靈，尚未出現系統性風險。」
這提醒我們，即使撥款加速，銀行的風險控管依然是核心考量，畢竟市場的降溫也伴隨著部分個人及企業財務壓力的浮現。
趨勢預測：利率與政策邊際變化的關鍵作用
展望未來，國銀不動產放款比率的下滑趨勢，短期內恐怕難以逆轉，這意味著銀行在不動產授信方面將持續保有相對彈性。然而，這並不等同於房市將全面回溫。說真的，市場的後續走向，仍將取決於利率政策的邊際變化以及政府不動產相關政策的調整。如果央行持續升息，或有新的信用管制措施出台，都可能再次影響房市交易動能。因此，儘管「天條」看似鬆綁，但整體房市的供需平衡與未來走向，仍需密切關注總體經濟環境的變化。
建議：涉及金融投資判斷時，建議諮詢專業人士意見，本文內容僅供參考。
