關鍵數字：央行說台灣房價累計漲幅高達86%，高居全球主要經濟體之冠。但同一份報告裡，南韓只有17%——你信嗎？更戲劇性的是，就在央行喊「房市過熱」的同時，台中、高雄房價早已悄悄下跌超過10%。
這不是平行時空，而是央行六月理監事會後那份「台灣房價漲幅主要經濟體最大」報告，被專家抓出統計漏洞的真實現狀。
說真的，央行這份報告拿來當作「信用管制不鬆綁」的尚方寶劍，數據本身卻經不起推敲。樂居創辦人李奕農直接點出三大盲點，其中第一條就讓人傻眼：央行引用的國際清算銀行（BIS）數據，根本沒有把台灣納入統計。那台灣的86%是怎麼來的？答案是——把國泰房價指數、信義房價指數、內政部住宅價格「拼接」進BIS的表格裡。
這種做法在學術圈有個名稱，叫做「蘋果比橘子」。
📊 數據總覽：央行的「全球第一」是怎麼拼出來的？
先來看核心數字。央行報告指出，2020年以來台灣名目房價累計漲幅，國泰指數高達86%，信義指數也達54.9%，宣稱「高居全球主要經濟體之冠」。但李奕農強調，各國房價指數的統計方法天差地別——美國用「類重複交易法」追蹤同一棟房屋的實際成交價格，南韓用「問卷估算法」請仲介和估價師實地估算，統計基礎完全不對齊。
把不同量尺的數據放進同一張表格，就像把攝氏跟華氏混在一起比高低，說服力在哪裡？
問題來了：如果你生活在首爾，你覺得房價只漲了17%嗎？李奕農直接吐槽，這數字跟大眾「台韓兩國房價同步暴漲」的認知嚴重脫節。統計方法的差異，讓數據跟體感完全對不上。
盲點一：拿大國比小國，房價所得比怎麼公平？
央行另一個論述是「台北市房價所得比為主要國際城市中最高」。但李奕農點出第二個邏輯謬誤：地理空間層級與國土條件不對等。
美國、英國、韓國這些國土遼闊的國家，全國平均數據被廣大偏鄉房價稀釋，台北卻是高度都市化的單一城市。拿整個美國的平均值跟台北市比？這就像拿全台平均身高去比NBA球員，然後說「台灣人好高」——聽起來很荒謬，對吧？
更尷尬的是，實際去查Demographia國際住房負擔能力報告，台灣同樣沒有被列入比較標的。央行自己拼接數據、自己選取有利的比較對象，作為國家最高金融機構，這種選擇性呈現的客觀性恐怕要打個問號。
盲點二：全國漲、中南部跌——市場早就冷卻了
比起統計技術問題，更值得關注的是市場實際狀況。央行的報告給人的印象是「房市還在發燒」，但樂居資料庫的統計完全是另一回事。
自央行第七波信用管制以來，六都+新竹的表現呈現明顯的「南北兩樣情」：
看出來了嗎？雙北還在撐，但出了雙北——尤其台中、高雄——房價已經跌掉一成。這叫「房市過熱」？市場的訊號顯然比央行的報告更真實。
編輯觀點：從產業面來看，央行拿一份統計基礎有問題的報告來為信用管制背書，真正危險的不是數字不精確，而是政策方向可能因此失準。中南部已經跌了10%，央行卻還在講「漲幅全球第一」，這種認知落差對市場參與者來說是嚴重的訊號干擾。更根本的問題是，政府長年打房「著重於房子，卻放任土地的持有成本」——對比2019年與2026年，全國房價平均大漲近六成，但公告地價全國平均只調升7.8%，台中甚至不增反減。低持有成本讓大地主、建商毫無負擔地囤地，這才是房價結構的核心病灶。如果只看拼接出來的數據做決策，真正該動的結構性改革永遠不會發生。
建商視角：土地不降價，房價怎麼跌？
話說回來，就算中南部跌了一成，消費者真的等得到「有感降價」嗎？全國商業總會榮譽理事長賴正鎰點出關鍵：蓋房子最大成本是土地，只有土地降價，房市才可能恢復交易與生機。
目前建築成本每年仍有2%到3%的漲幅，在原料稀缺與高營建成本的雙重壓力下，開發商每年3%的利潤都被土地成本吃光。換句話說，土地不跌，房價就沒有真正的下降空間。
這就像只管麵包漲價，卻不管麵粉價格——治標不治本的政策，注定難以藥到病除。
數據告訴我們什麼？
把這幾組數字放在一起看，真相其實很清楚：
第一，央行的「全球第一」建立在拼接數據之上，統計基礎不同的國家之間根本不能直接比。南韓17%跟台灣86%的差距，有相當程度來自統計方法，不是真實的市場差異。第二，國內市場已經明顯分化——雙北微漲、中南部跌一成，再用「全國平均」來掩蓋區域差異，只會讓政策反應永遠慢半拍。第三，真正的結構問題在土地持有成本過低，公告地價調幅遠遠落後房價漲幅，才是囤地炒作的根源。
李奕農說得直接：居住正義與健全房市是全民共識，但央行身為國家最高金融機構，決策基礎應該更客觀嚴謹。拿時間點不對稱、統計基礎大相逕庭的指標來為信用管制背書，不僅難以說服市場，更可能導致施政方向產生偏差。
對一般人來說，與其盯著那個「86%」的數字恐慌，不如回頭看自己所在區域的真實成交行情。中南部已經跌了10%，這或許是進場的觀察訊號，但更大的問題始終是：土地成本不降，房價就沒有真正修正的可能。在央行拿出更紮實的分析之前，這份報告的參考價值——說真的，大概就跟它的統計方法一樣，拼湊而已。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
央行說台灣房價漲幅全球第一，是真的嗎？
不是真的。央行引用的國際清算銀行（BIS）數據根本沒有納入台灣，台灣的86%漲幅是拼接國泰、信義、內政部三種不同指數得出的結果，而各國統計方法不同，不能直接比較。
台中、高雄房價真的跌了嗎？
真的跌了。根據樂居資料庫統計，自第七波信用管制以來，台中下跌10%、高雄下跌10.17%，台南跌3.34%、新竹跌4.09%，只有雙北仍維持小幅上漲。
為什麼央行要用有問題的數據來談房市？
專家認為這是「選擇性呈現有利結論」的統計方式，目的是為持續性的信用管制措施提供正當性。但這種做法在學術與統計嚴謹度上有待商榷，也可能導致政策方向失準。
房價到底會不會繼續跌？
短期內中南部可能持續修正，但跌幅有限。因為建築成本每年仍漲2～3%，而土地成本居高不下，建商利潤已被壓縮，大幅降價的空間並不大。真正的關鍵在於政府是否願意調整土地持有成本。
什麼是房價所得比？為什麼央行拿它來比不公平？
房價所得比是指「一般家庭要不吃不喝多少年才能買房」。央行拿台北市跟美國全國平均相比，忽視了國土大小與都市化程度的差異——美國廣大偏鄉會拉低全國平均，拿來跟高度都市化的台北比，基準點完全不對等。
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