內政部最新公布的2025年下半年低度用電住宅統計，揭開了一張耐人尋味的榜單：全國空屋率最低的前十個行政區，全部集中在雙北，沒有一席落在其他縣市。新北市蘆洲區以3.85%的超低空屋率奪冠，但同一時間，這個區域近兩年交易量卻大幅縮減30.5%，成為榜單上跌幅最慘的區塊。低空屋率向來被視為房市健康的指標，如今卻與交易動能脫鉤，背後透露的訊息，比表面數字複雜得多。
低空屋率不等於交易保證 蘆洲的尷尬處境
蘆洲的空屋率僅3.85%，意味著每一百戶住宅中，只有不到四戶是閒置狀態。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，蘆洲受惠於捷運中和新蘆線的便利性與鄰近台北市的地理優勢，加上相對實惠的房價，吸引大量台北市就業的通勤族入主。作為大台北地區開發較早的區域，商圈成熟且飽和，人口密度高，剛性需求確實強勁。
然而，近一年蘆洲平均房價每坪47.4萬元，年減幅僅0.3%，看似穩如泰山，但交易量卻從高峰大幅滑落。信用管制持續收緊，加上市場流通物件有限，買方就算想進場也未必有合適的標的可選。低空屋率的另一面，其實是低換手率——屋主惜售、籌碼鎖住，反而讓市場陷入「有行無市」的僵局。這種情況在榜單上並非特例，十大低空屋率行政區的交易量全數下滑，沒有任何一區倖免。
泰山、南港逆勢抗跌 關鍵不在空屋率
在一片量縮的氣氛中，有兩個區域的表現格外值得關注。泰山區近兩年交易量僅從260戶減至238戶，下滑8.5%，是十區中減幅最小者，平均單價也只修正1.4%。陳金萍分析，泰山受惠房價相對親民、鄰近新莊副都心及機場捷運，加上十八甲重劃區發展多年，仍能承接本地人口與雙北首購需求，價量表現相對穩定。
另一個亮點是台北市南港區。在內湖、信義、南港三區中，南港交易量僅減少11.8%，平均單價持平於每坪77.6萬元，韌性明顯優於其他兩區。南港同時擁有南港軟體園區與南港經貿園區兩大產業聚落，結合近幾年逐漸成型的交通與商業開發，形成了一個「自給自足」的居住生態系。這告訴我們一件事：低空屋率只是結果，真正的支撐力來自就業機會與生活機能的實際結合，而非單純的「低閒置」數字。
【編輯觀點】這份榜單最有趣的地方不是誰拿了第一，而是「低空屋率」這個指標正在失靈。過去我們習慣把空屋率低等同於「買這裡就對了」，但蘆洲的案例告訴我們：當信用管制掐住貸款水位、市場供給量又低到無屋可賣時，空屋率再低也救不了交易量。對自住客來說，與其追逐空屋率最低的行政區，不如關注「交易量仍維持千戶以上」的新莊、板橋、中和——有人願意賣、有人願意買，才是流動性健全的市場。年底選舉將至，政策面或許會出現轉圜，但在此之前，買方不必急著追價，賣方也該重新思考定價策略。
交易量才是真正的溫度計 千戶俱樂部的啟示
榜單上近一年交易量仍超過千戶的行政區，只剩下新莊區、板橋區與中和區。這三個區域都位於新北第一環，緊鄰台北市，捷運路網密集，同時也是中南部北上就業人口的首選落腳處。陳金萍直言，這些行政區的龐大居住需求，讓空屋率維持低檔，也讓房市需求有實際支撐。
台北市不動產仲介經紀業公會理事長蘇金城則從另一個角度觀察。他認為，在充滿變數的環境下，台北市憑藉首都機能、產業聚集、成熟商圈與土地稀缺等優勢，仍是全台最具資產保值能力的市場。他特別提到，近期部分股市獲利投資人居高思危，已開始將資金轉入房市，隨著下半年進入年底選舉熱戰期，政策利空有機會趨緩，甚至可能出現針對第二屋貸款限制的解禁期待。
低空屋率行政區的四大共同特徵
綜觀這份榜單，低空屋率行政區之所以能維持低檔，並非偶然：
- 就業聚落效應：內湖科技園區、信義計劃區、南港軟體園區等產業重鎮，直接創造穩定的自住與租賃需求。
- 捷運路網覆蓋：榜單上的行政區幾乎全數位於捷運路網的密集區，通勤便利性無可取代。
- 開發飽和、新增供給有限：老舊市區缺乏大規模重劃土地，新建案供給量低，住宅自然不易閒置。
- 房價相對抗跌，但並非不會跌：十區中有六區房價小幅回檔、三區微漲、一區持平，顯示抗跌是「跌得少」，而非「完全不跌」。
永慶房屋的綜合分析也點出關鍵：現階段房市買氣仍由信用管制與資金環境主導，即使是自住需求旺盛的成熟行政區，交易量也難免收縮。換句話說，低空屋率可以讓房價在下跌時「撐得比較久」，但無法免疫於大環境的冷卻。
展望與影響：選舉將至，政策風向是最大變數
從這份統計來看，2025年下半年的低空屋率榜單其實是一張「防禦型地圖」——標示出哪些區域在市場震盪時相對安全。但安全不等於獲利，抗跌也不等於會漲。對自住買方而言，這些區域的居住品質與生活機能無庸置疑，但進場前必須認清：流通性緊縮的市場，代表你現在買了，未來要賣也不見得容易。
蘇金城理事長點出的選舉變數，確實是接下來最值得關注的動向。如果年底前政策真的出現鬆綁，尤其是針對第二屋貸款的限制有所調整，那麼這些低空屋率行政區的「凍結效應」可能被打破，交易量有機會回溫。但若政策按兵不動，甚至進一步緊縮，那麼即使空屋率再低，市場也只能繼續橫向盤整。
對一般消費者來說，與其盯著空屋率排名做決策，不如先問自己兩個問題：你買這間房子是為了自住還是投資？你準備持有多久？如果是自住且計畫持有五年以上，那麼蘆洲、泰山、南港這些區域的穩定性確實值得考慮。但如果你的目標是短期獲利了結，在當前信用管制的環境下，恐怕連低空屋率也給不了你保證。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
空屋率最低的行政區為什麼交易量反而大幅下滑？
空屋率低代表屋主惜售、市場流通物件有限，加上信用管制收緊貸款成數，買方進場意願與能力同時下降，導致交易量萎縮。
蘆洲空屋率3.85%是全國最低，房價真的不會跌嗎？
蘆洲近一年房價僅微跌0.3%，確實相對抗跌，但並非完全不動。低空屋率能減緩跌勢，無法完全免疫於市場冷卻。
現在買低空屋率區域的房子，未來轉手會不會有問題？
低空屋率區域的換手率普遍偏低，未來轉手可能面臨流通性不足的問題。建議以中長期持有為前提進場，短期套利的難度較高。
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