當市場普遍預期央行將維持緊縮基調時，一則消息卻如平地驚雷，震動了臺灣房市：中央銀行在今（2026）年第一季理監事會議中，不僅上修全年經濟成長率至 7.28％，更意外決議放寬第二戶購屋貸款成數至六成。這項「精準微調」政策，被視為自 2024 年 9 月實施第七波選擇性信用管制以來，難得的適度鬆綁訊號，為近期交易量低迷、房價漲勢趨緩的市場，注入了一劑強心針，也引發各界對房市能否順利「軟著陸」的熱烈討論。
表象：政策微光乍現，房市能否回春？
這波政策調整，最直接的效益是降低了換屋族的購屋門檻，緩解了部分自住客的資金壓力。過去一年多來，在買氣轉弱與貸款條件收緊的雙重影響下，全臺待售物件持續累積，市場流動性面臨嚴峻考驗。如今，第二戶貸款成數從五成提高到六成，無疑是回應了民眾對於換屋的需求，讓不少觀望已久的買方看見一線曙光。
信義代銷永續研展組協理童莉婷對此表達樂觀看法，她指出，這項調整可望優先帶動中古屋市場回溫，有效協助消化既存的賣壓，進而穩定基本的交易量。隨著市場流動性的逐步提升，她預期這股正向循環將進一步提振預售市場的信心，讓整個房市的動能重新啟動。
信義代銷永續研展組協理童莉婷指出：「此次適度放寬將優先帶動中古屋市場回溫，協助消化既有賣壓，並穩定基本交易量。」
政策轉向的背後：數據與預期
事實上，央行此次的決策並非毫無依據。根據最新統計，不動產貸款集中度已降至 35.96％，這項數據顯示資金過度流向房市的情況已有所改善，也為央行適度調整政策提供了空間。同時，市場對房價持續上漲的預期逐漸降溫，交易量明顯下滑，房價漲勢趨緩，這些跡象都符合央行引導房市「軟著陸」的目標。然而，這是否代表房市已全面解禁？答案恐怕沒那麼簡單。
真相：審慎態度下的「精準微調」
儘管政策略顯鬆綁，但央行總裁楊金龍在理監事會議後仍舊強調，房市管制「未到大舉鬆綁之時」。這句話為市場的興奮情緒潑了一盆冷水，也清楚表明了央行對於房市的整體態度仍舊偏向審慎。央行表示，未來仍將持續進行專案金檢，並要求銀行維持貸款總量控管，以確保金融體系的穩定性。
央行總裁楊金龍強調：「房市管制『未到大舉鬆綁之時』。」
為何央行未能全面解禁？根據央行報告揭露，除了房價尚未明顯下滑之外，另一個重要理由與「新青安房貸」政策有關。這項政策自推出以來，對首購族提供了相當大的支持，也讓銀行對其他放款的成長相對高於不動產貸款。這說明央行在考量房市政策時，必須權衡多方因素，既要避免房市過熱，也要兼顧自住需求。
房貸集中度下降，但警訊仍存
雖然不動產貸款集中度有所下降，但央行仍認為不能掉以輕心。報告指出，這一下降主要是由其他放款成長所帶動，若其他放款成長趨緩，不動產貸款集中度仍有反轉的可能。因此，央行強調將持續以多元指標觀察不動產市場狀況，包括房市交易價量、住宅供需、市場預期，以及不動產貸款餘額年增率、逾放情形等，審慎評估市場的後續發展。
各方角力：專家與業者怎麼看？
對於央行此次的「精準微調」，各方專家與業者看法不一，但普遍認為其影響仍屬溫和。房市趨勢專家李同榮便提出了「三微效應」的觀點，精闢地分析了此次政策可能帶來的市場反應。他認為，這波鬆綁主要體現了三大意涵：宣示意味濃厚而實質效益有限；象徵性鬆綁以避免房市再升溫；以及在選舉前進行「擠牙膏式」的政策調整，保留後續操作空間。
房市趨勢專家李同榮以其獨到的「三微效應」觀點指出：「此次央行政策屬於『精準微調』，市場反應預期將呈現『首購信心微升、換屋意願微增、交易量微溫』的溫和效果。」
李同榮進一步分析，對首購族而言，政策風向的鬆動確實能帶來信心微升，但購屋意願不會立即大幅提升。而換屋族雖然貸款成數提高，購屋意願略為增加，卻仍面臨兩大壓力：其一是 18 個月內須出售第一戶的嚴格限制，其二是銀行放貸態度仍偏保守。這使得換屋市場的實際動能仍顯不足，也讓房仲全聯會理事長王瑞祺及桃園市建商公會理事長周鑫世呼籲，應進一步將第二戶貸款成數提高至七成甚至八成，以更貼近市場實際需求。
然而，市場中也出現了積極響應政策的聲音。例如金聯便表態，其平價宅的貸款自備款可降至兩成，不足的兩成甚至能提供五年六十期無息貸款，試圖以實質優惠來降低購屋門檻，活絡交易。
深層影響：資金流向與區域板塊
從更深層次來看，臺灣經濟表現依舊強勁，股市帶動的財富效應外溢，加上不動產本身具備抗通膨與保值特性，這些因素都為房市提供了長期發展的穩定支撐。換屋族與高資產族群在政策微調後，可望逐步回流市場，特別是那些具備地段與產品優勢的預售案，將可能成為資金配置的重要標的。
不過，房市仍面臨挑戰。近期市場上出現「有行無市」的困局，例如新北一間開價 1085 萬元的中古屋，銀行鑑價後可貸金額僅約 500 多萬元，造成買方高達 500 萬元的資金缺口，最終只能打退堂鼓。這反映出銀行放貸態度仍偏保守，即使政策鬆綁，實際執行面仍有待觀察。此外，國際情勢如美伊衝突可能推升能源價格與通膨，進而墊高建材成本，鄉林集團董事長賴正鎰與愛山林副董事長張境在皆表示，這將對房價形成支撐，但房價不會全面上漲，下修空間有限。
值得注意的是，在一線城市核心區房價高昂的「推擠效應」下，部分具備重大建設題材的區域正成為新的焦點。例如 2026 年台中捷運藍線正式動工，帶動台中房市「西移運動」；而基隆市中正區則因單價僅雙北核心區三分之一，加上基捷紅利，被視為「房價凹陷區」，吸引大量置產目光。
未解之問：房市「軟著陸」之路迢迢？
此次央行對第二戶房貸的適度鬆綁，無疑為低迷已久的房市帶來一絲暖意。然而，這究竟是市場回溫的起點，還是僅僅是央行在審慎基調下的一次試探？房市專家李同榮引用楊金龍總裁的觀點指出，唯有價格適度修正，房市才有機會達成真正的「軟著陸」。在當前餘屋增加與資金壓力持續的情況下，若建商仍持續撐價，恐將延長修正時間並累積未來的賣壓。
換屋族「18 個月內出售首戶」的限制，仍是市場流動性難以恢復的最大瓶頸。這項規定何時能進一步調整？建商是否願意適度讓利以促進交易？而國際局勢的變動，又將如何牽動臺灣房市的神經？這些未解之問，將持續考驗著市場的韌性與政策的智慧，也讓房市的未來走向充滿變數。
