全台老屋逼近554萬宅，都更核定卻有313件動不了——這數字背後藏著一個殘酷現實：房子老化的速度，遠遠超過我們重建它的速度。台北市都更案421件還在排隊等審，140件核定公布實施卻遲遲沒動工。很多地主看到這些數字就慌了，以為等個十幾年跑不掉。但說真的，真正該害怕的不是「等多久」，而是你根本沒算過「等下去的代價」。
現象觀察：房子繼續老，都更越卡越死
先來看幾組關鍵數字。截至2026年6月，全國通過核定卻尚未動工的都更案高達313件，光雙北市就佔了245件、比重超過78％。同時間，台北市都更案還有421件還在報核中。換句話說，已經拿到「門票」的都更案將近一半卡在起跑點，後面還排著四百多個案子在等。
群洋國際地產董事長張惠山觀察到一個現象：很多地主看到「421件」就慌了，以為自己肯定要等十幾年。但421件不代表全部卡關——台北市近三年都更報核案件量已經是過去八年的2.4倍，平均每年140件。案件量暴增，審議人力跟不上，確實會慢。問題是，真正該緊張的是另一組數字：140件核了卻不動。
「核定只是拿到許可，離真正住進新房還早得很。」張惠山直言，很多地主以為「核定」就是拿到新房子的門票了，但核定到開工之間，還有一條很長的路。這條路上最大的變數，不是審議速度，而是成本。
原因剖析：造價沒有天花板，建商「棄嬰潮」來了
為什麼核了卻動不了？一句話：算帳算不過來。
過去大台北營造成本每坪約16萬元，如今已狂飆至每坪35萬～40萬元。法規認列的營建成本與市場行情每坪價差高達5萬元以上，對大型都更案而言，總成本差距可能動輒數億元。土方處理費也從過去每立方米500～1,000元，飆升到部分地區3,000元以上。成本從「可估算」變成「不可預測」，營造廠「接越多、虧越多」。
在「房價有天花板、造價沒有天花板」的環境下，越來越多開發商無利可圖。雙北已出現數十件核准後卻無利可圖的卡關案，市場上甚至出現「都更棄嬰」現象——老屋拆了，卻蓋不下去。新北三重一處海砂屋都更案，建商因成本暴增、資金壓力升高，進度陷入停擺，居民擔心無家可歸。全台已有逾300件都更案因土方無處可去而卡關，這數字還在持續增加。
首先，成本飆漲直接侵蝕建商利潤空間。其次，法規認列成本與市場行情的脫鉤，讓估算變成猜測。再者，土方處理的去化困境形成連鎖效應。最後，當建商看不到獲利可能，撤場就成了理性選擇。這四個因素疊加在一起，形成一個惡性循環：等越久、成本越高；成本越高、建商越不想做；建商越不想做、地主等越久。
影響評估：時間，才是最貴的成本
都更從整合、審議到施工，最快約需6年，多數落在8～10年，甚至更久。張惠山在市場第一線看到的，也確實如此。但很多地主眼睛只盯著「我可以分回幾坪」、「車位怎麼分」，卻從來不算這幾年自己要付出什麼代價。
來算一筆帳：你多等3年，房子繼續老化、漏水、壁癌越來越嚴重。你多等5年，營建成本又漲一輪，建商算不過來就撤了。你多等10年，對70歲的地主來說，這輩子還能不能住進新房都是問題。這些成本，不會出現在任何一份都更計劃書裡，但它們真實存在，而且每天都在累積。
從產業面來看，都更卡關已經不是個案問題，而是系統性風險。當313件核定案擺著不動，代表的不只是進度延宕，更意味著這些案子的財務模型正在快速過期。每多等一年，原本勉強可行的計算就可能變成赤字。對地主來說，最可怕的不是「等很久」，而是「等到最後，條件變得更差」。
趨勢預測：案件只會更多，速度不會更快
台北市近三年都更報核案件量已經是過去八年的2.4倍，這個趨勢只會往上走，不會往下。為什麼？因為老屋只會越來越老。554萬戶老屋不會消失，只會變成更老的老屋。當越來越多的案子湧入審議系統，而審議人力和營造產能都沒有同步成長，等待時間只會拉長，不會縮短。
話說回來，這不代表都更沒希望了。張惠山點出一個關鍵：「不能拿卡投資客的同一套標準，去卡有公共利益的都更案。」 海砂屋、危老建築的安全問題有時效性，審議機制的彈性化、審議人力的擴編、營建成本的動態調整機制，這些都是可以努力的方向。問題在於，這些制度面的改革需要時間，而老屋不能等。
給都更地主的四個實戰建議
如果你家正在或準備走都更，與其盯著分回比例焦慮，不如把力氣花在以下四件事上：
- 第一，不要只看分回多少，更要看「誰來蓋」。去查實施者過去有沒有完成過都更案、財務狀況怎麼樣。一個有經驗、財務穩健的建商，比多分一坪更值錢。
- 第二，不要只聽「快了快了」，要問「現在走到哪個程序」。核定只是拿到許可，離真正住進新房還早得很。搞清楚每個階段的時程和風險，才不會被時間拖著走。
- 第三，把時間成本納入你的決策計算。不要只算「分回坪數×房價」，要把「等待期間的居住品質折損」、「潛在的營建成本追加」都算進去。
- 第四，積極參與、聯合發聲。地主集體的力量比單打獨鬥大得多，主動了解進度、要求定期說明會，讓建商知道你會盯著，也讓政府知道這個案子有人在乎。
行動呼籲：算得出來的可以談，算不出來的才可怕
「分回多少坪是算得出來的，但等多久是算不出來的。」張惠山這句話，值得所有地主刻在心裡。算得出來的東西可以談，可以協商，可以調整；但時間成本這種算不出來的變數，才是最可怕的風險。
如果你家正在都更的過程中，現在就該做的事是：拿起你的合約，確認裡面有沒有「成本調整機制」和「工期違約條款」。如果沒有，下次開會時提出來討論。如果建商給不出明確的時程表和成本管控計畫，你就要有警覺——這不是「快了」，可能是「卡住了」。
都更這條路，不是跑百米，是跑馬拉松。但就算是馬拉松，你也需要知道終點在哪裡，而不是在迷宮裡繞圈。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由Yahoo奇摩新聞發布。
常見問題 FAQ
都更核定後最快多久可以動工？
最快約6年，多數落在8～10年，甚至更久。核定只是拿到許可，後續還有選配、拆遷、請照、發包、施工等程序，每個環節都可能卡關。
為什麼都更案核定了卻不動工？
主因是營造成本大幅上漲，從每坪16萬飆到35～40萬，加上土方處理費從每立方米500～1,000元漲到3,000元以上，建商算帳算不過來，導致「核了卻動不了」的棄嬰現象。
老屋都更到底要等多久？
從整合、審議到施工，平均8～10年跑不掉。台北市目前421件排隊等審、140件核了不動，加上每年案件量還在增加，等待時間只會更長不會更短。
地主該怎麼避免都更被拖時間？
簽約前確認合約是否有「成本調整機制」和「工期違約條款」，並定期要求建商說明進度。不要只看分回坪數，更要查實施者過往實績和財務狀況。
全台都更卡關的案件有多少？
截至2026年6月，全國通過核定卻尚未動工的都更案有313件，雙北就佔245件。另外還有421件仍在排隊審議中，全台逾300件因土方問題卡關。
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